Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, πολύ απλά είναι μια ενιαία ψηφιακή βάση δεδομένων στην οποία ενσωματώνονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, στοιχεία και σχέδια για κάθε ακίνητο, δηλαδή ένας πλήρης ηλεκτρονικός φάκελος για κάθε κτίριο, ενώ μόνο με την απόκτησή της θα θεωρείται ολοκληρωμένη – και – η τακτοποίηση των αυθαιρέτων. Αυτό σημαίνει ότι για να επέλθουν οι συνέπειες της τακτοποίησης που έχετε κάνει θα πρέπει να αναλάβει μηχανικός να συντάξει απαραίτητα και την αντίστοιχη Ταυτότητα του Κτιρίου στο συγκεκριμένο ακίνητο. Κρατείστε στο μυαλό σας ότι και για τα οικόπεδα συντάσεται ταυτότητα κτιριου σε κάποιες περιπτώσεις
Υποχρέωση για ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου έχουν: 1) Ολα τα νέα κτίρια και οι διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες. 2) Τα παλαιότερα κτίρια. 3) Τα αυθαίρετα μετά την περαίωση των δηλώσεων στους νόμους υπαγωγής.
Οι περιπτώσεις στις οποίες η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας είναι υποχρεωτικό να γίνει έως την 31η Ιανουαρίου 2026, περιγράφονται αναλυτικά στο άρθρο 55 του Ν.4495/2017 και είναι οι παρακάτω:
1.Τα κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους Ο.Τ.Α. και στα Ν.Π.Δ.Δ., καθώς και αυτά που στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου, των ΟΤΑ και των Ν.Π.Δ.Δ. και στεγάζουν υπηρεσίες αυτού.
2.Κτίρια συνάθροισης κοινού: θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες συγκέντρωσης για κοινωνικές, οικονομικές, πολιτιστικές και θρησκευτικές εκδηλώσεις, συνεδριακά κέντρα και κτίρια εκθέσεων. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται επίσης: πολιτιστικές εγκαταστάσεις (βιβλιοθήκες, μουσεία, αίθουσες εκθέσεων), αθλητικές εγκαταστάσεις (κλειστά γυμναστήρια, γήπεδα με κερκίδες και κλειστούς βοηθητικούς χώρους, γήπεδα ΠΑΕ, Ολυμπιακές αθλητικές εγκαταστάσεις), σταθμοί μετεπιβίβασης μέσων μαζικής μεταφοράς.
3. Πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων: κτίρια ή τμήματα κτιρίων που χρησιμοποιούνται για πρατήρια υγρών καυσίμων ή για πλυντήρια αυτοκινήτων, καθώς και κάθε είδους συνεργεία αυτοκινήτων.
4. Τουριστικά καταλύματα άνω των τριακοσίων (300) τ.μ..
5. Εκπαίδευση: δημόσια και ιδιωτικά κτίρια προσχολικής, πρωτοβάθμιας, δευτεροβάθμιας και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης.
6. Υγεία και κοινωνική πρόνοια: κτίρια περίθαλψης (νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κλινικές, αγροτικά και περιφερειακά ιατρεία, κέντρα ψυχικής υγείας, κέντρα παροχής υπηρεσιών υγείας). Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται επίσης: βρεφοκομεία, παιδικοί – βρεφονηπιακοί σταθμοί, οικοτροφεία, οίκοι ευγηρίας, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, άσυλα.
7. Σωφρονισμός: καταστήματα κράτησης, ειδικά καταστήματα κράτησης νέων.
Τα δικαιολογητικά για τη σύνταξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.
Τα δικαιολογητικά που είναι απαραίτητα για την σύνταξη της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου/αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας είναι τα εξής:
α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου ευρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της.
β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζομένων ατόμων, εφόσον απαιτείται.
γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας.
δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί.
ε) δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων.
στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περ. α΄, β΄ και ε΄, πλην των κοινοχρήστων χώρων
ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας ή την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, που συνοδεύει αίτηση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή τον παρόντα ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο 99.
η) τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν.
Σε περίπτωση που η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται στα αρχεία της οικείας υπηρεσίας, αντί γι’ αυτά υποβάλλεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.
Τα έγγραφα που εκδίδονται μέσω του συστήματος Ταυτότητας Κτιρίου.
Το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας και το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας αποτελούν τα απαραίτητα έγγραφα που χρησιμεύουν στην σύνταξη συμβολαίων . Σημειώνεται πως αυτοτελής διηρημένη ιδιοκτησία αφορά συνήθως διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία ή άλλες ιδιοκτησίες σε πολυκατοικίες, μικρά κτίρια, συγκροτήματα κ.ά.
Ειδικότερα:
Το Απόσπασμα περιλαμβάνει όλες τις αναγκαίες πληροφορίες, με σχέδια και τεχνικά δικαιολογητικά για κάθε ξεχωριστό κτίριο (μονοκατοικία, κτίριο γραφείων κ.ά.) ή κάθε ξεχωριστή ιδιοκτησία (οριζόντια ή κάθετη, για παράδειγμα διαμέρισμα ή κατάστημα σε πολυκατοικία).
Το Πιστοποιητικό πληρότητας περιλαμβάνει τη σύνοψη όλων των στοιχείων του υπάρχουν στο απόσπασμα και βεβαιώνει πως τα σχέδια υπάρχουν καταχωρισμένα. Ταυτόχρονα, περιλαμβάνει τις αναγκαίες βεβαιώσεις μηχανικών ότι στο κτίριο δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή αυτές έχουν τακτοποιηθεί (ή ότι σε ένα οικόπεδο δεν υπάρχει κτίσμα) που είναι προϋπόθεση για τη σύνταξη συμβολαίου από συμβολαιογράφο στη μεταβίβαση ακινήτου.
Τα προαναφερόμενα έγγραφα, ενσωματώνουν και υποκαθιστούν έγγραφα που χρησιμοποιούν μηχανικοί και συμβολαιογράφοι στις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως η βεβαίωση μηχανικού για την ύπαρξη ή μη αυθαιρεσιών, το ενεργειακό πιστοποιητικό, το ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου, τα οποία περιέχονται πλέον μόνιμα εντός του συνολικού φακέλλου που δημιουργήθηκε με την Ταυτότητα Κτιρίου., και ενημερώνονται ή προστίθενται σε διάφορες περιπτώσεις διαχρονικά, στον αρχικο φάκελο ώστε ανά πάσα στιγμή να γνωρίζει κάποιος την κατάσταση του εκάστοτε κτιρίου.
Η διαδικασία σύνταξης.
Ολη τη διαδικασία αναλαμβάνει υποχρεωτικά μηχανικός, ο οποίος θα έχει και την ευθύνη για όσα δηλώνονται και αναφέρονται στα προαναφερόμενα έγγραφα.
Το πρώτο και καθοριστικό βήμα για την καταχώριση ενός ακινήτου – που αποτελεί βάση για όλα τα επόμενα – είναι ο εντοπισμός του οικοπέδου στον χάρτη και η καταχώριση των βασικών του στοιχείων, ανεξάρτητα αν πρόκειται για ολόκληρο κτίριο ή ένα μόνο διαμέρισμα και ιδιοκτησία. Ακολουθεί η περιγραφή κάθε ξεχωριστής διαδικασίας και στο τέλος μπαίνουν στο πληροφοριακό σύστημα τα σχέδια και τα δικαιολογητικά.
Mε απλά λόγια, η καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας θα υλοποιείται σε δύο βασικά βήματα: την καταχώριση οικοπέδου / γηπέδου και την καταχώριση ιδιοκτησιών.
Σε κάθε οικόπεδο αντιστοιχεί μία καταχώριση.
Στην περίπτωση που το οικόπεδο δεν έχει καταχωρισθεί ήδη, ο μηχανικός εισάγει στο πληροφοριακό σύστημα νέα εγγραφή, εντοπίζει γεωχωρικά το οικόπεδο και συμπληρώνει, μεταξύ άλλων, τα εξής στοιχεία: περιγραφή του οικοπέδου, ΚΑΕΚ, εάν βρίσκεται εκτός ή εντός σχεδίου πόλης, αριθμό των αυτοτελών ιδιοκτησιών, εάν βρίσκεται σε περιοχή όπου επικρατεί ειδικό πολεοδομικό καθεστώς κ.ά.
Ξεχωριστή εγγραφή ιδιοκτησιών
Μετά το οικόπεδο, η διαδικασία περνά στην καταχώρηση ιδιοκτησιών, με περιγραφή και τεκμηρίωση των οικοπέδων ή γηπέδων ή κτιρίων ή τμημάτων αυτών που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες.
Διευκρινίζεται πως στην περίπτωση που το σύνολο του οικοπέδου ή γηπέδου, το οποίο αφορά προγενέστερη καταχώριση οικοπέδου / γηπέδου, αποτελεί ενιαία αδιαίρετη ιδιοκτησία, καταχωρίζεται μία ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως ύπαρξης και αριθμού κτισμάτων σε αυτό.
Εφόσον στο οικόπεδο ή γήπεδο υφίσταται σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η καταχώριση γίνεται ανά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία. Ξεχωριστή καταχώριση γίνεται για το σύνολο των κοινόχρηστων χώρων του οικοπέδου / γηπέδου.
Ο μηχανικός ελέγχει αν υπάρχει εγγραφή για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Εάν δεν έχει καταχωρισθεί, συμπληρώνει το ηλεκτρονικό έντυπο ιδιοκτησίας, το οποίο, μεταξύ άλλων, περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία: περιγραφή της ιδιοκτησίας, επιλογή τύπου ιδιοκτησίας (αδιαίρετη ιδιοκτησία, κάθετη ή οριζόντια ή κοινόχρηστοι χώροι), χιλιοστά ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, ΚΑΕΚ, τεχνική περιγραφή ιδιοκτησίας, πίνακα με τις επιφάνειες ανά όροφο, πίνακα με τις χρήσεις ανά όροφο, αιτιολόγηση υποβολής της Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
Τα δικαιολογητικά, τα πρόστιμα και προβλήματα για τους ασυνεπείς
Η καταχώριση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου συνοδεύεται από τα εξής δικαιολογητικά: Οικοδομικές άδειες, δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων, σχέδια που συνοδεύουν τις πράξεις και αποτυπώνουν την ιδιοκτησία, τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, πίνακας χιλιοστών (εφόσον η Ταυτότητα Ιδιοκτησίας αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία), μελέτη κατανομής δαπανών κτιρίου εφόσον υπάρχει.Κυρώσεις.
Σε περίπτωση που διαπιστωθεί δήλωση ψευδών στοιχείων, εκτός των ποινικών κυρώσεων, προβλέπεται πρόστιμο, το ύψος του οποίου θα κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα. Και τα όρια των κυρώσεων θα διπλασιάζονται, εάν υπάρξει υποτροπή των παραβάσεων κι αν αυτές αφορούν οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους αλλά και προστατευόμενες περιοχές.
Σε περίπτωση επίσης που οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων δεν τακτοποιήσουν τις υποχρεώσεις τους σε ό,τι αφορά την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, προβλέπονται διάφοροι περιορισμοί και απαγορεύσεις.
Πιο συγκεκριμένα οι περιορισμοί – απαγορεύσεις αφορούν:
Τη μεταβίβαση, πώληση του ακινήτου.
Την έκδοση πολεοδομικών αδειών για εργασίες συντήρησης, ανακαίνισης, αποκατάστασης, αλλαγής χρήσης ή και επέκτασης των ακινήτων τους.
Τη νόμιμη μίσθωση.
Την έκδοση άδειας λειτουργίας της επιχείρησης.
Τη χρηματοδότηση για την αναβάθμιση του κτιρίου από το πρόγραμμα «Εξοικονομώ κατοίκων».
Ύπαρξη κινδύνου για πρόστιμο και πιθανή κατεδάφιση.
Δύο κατηγορίες Κτιρίων και αντίστοιχων υποχρεώσεων
Για την υποβολή τώρα της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, τα παλαιότερα κτίρια διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:
Στην πρώτη, υπάγονται τα κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους ΟΤΑ, τα θέατρα, οι κινηματογράφοι, οι αίθουσες εκδηλώσεων, τα συνεδριακά κέντρα, τα πρατήρια καυσίμων, τα τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τετραγωνικών μέτρων, τα δημόσια και ιδιωτικά σχολικά κτίρια, τα νοσοκομεία και τα καταστήματα κράτησης. Γι’ αυτά τα κτίρια υπάρχει ένα περιθώριο πέντε χρόνων για την καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.
Στη δεύτερη κατηγορία, για την οποία δεν υπάρχει καταληκτική ημερομηνία, υπάγονται όλα τα υπόλοιπα κτίρια και οι αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες. Εδώ, η σχετική δήλωση προσαρτάται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο σε περίπτωση μεταβίβασης.
Μεταρρύθμιση που βάζει τα πράγματα σε τάξη
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι μια κορυφαία μεταρρύθμιση διότι μέσα από αυτήν για πρώτη φορά στη χώρα μας θα καταγραφεί ψηφιακά το κτιριακό απόθεμα για όλα τα ακίνητα της χώρας, δημόσια και ιδιωτικά καθώς και η κατάσταση τους.
Πέρα από τη συνολική απεικόνιση των κτιρίων για κάθε ιδιοκτησία, μέσα από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα δοθεί και η δυνατότητα να επιλυθούν μια σειρά από πολεοδομικά προβλήματα. Ενα από αυτά θα είναι και η αντιμετώπιση του συνολικού ζητήματος των αυθαιρέτων, όλων των κατηγοριών.
Κωνσταντίνος Χριστοδουλάτος
Πηγές Ν.4495/17, Ecopress, Michanikos-online, ecozen.
